ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم
ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم یکی از مادههای مهم در قوانین مالیاتی کشور میباشد که در این مقاله سعی میکنیم توضیحات بیشتری به شما عزیزان ارائه نماییم. سپیدارمحاسب با تخصصهای مالی، مالیاتی، حسابداری و حسابرسی در خصوص قبول پروندههای موفقشده در اینخصوص تجربیات و پیشنهادهای خوبی را در اختیار شما میگذارد. این تیم با تجربه ۱۵ ساله در ارائه ای خدمات، موفق به همکاری با کسبوکارهای مختلفی بودهاست. در خصوص مشاوره رایگان در این زمینه، همین حالا با ما تماس بگیرید و موضوع را با ما مطرح کنید. برای تماس با ما اینجا را کلیک/لمس کنید.
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میگردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارتاست از مابهالتفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانههای سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
تبصره ۱:
محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمیشود. مگر اینکه بهموجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره ۲:
املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده (۲) این قانون قرار میگیرد غیر اجاری تلقی میشود.
تبصره ۳:
از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستقل محسوب میشود.
تبصره ۴:
در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات بهاجاره واگذار میشود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل میشود.
تبصره ۵:
مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره بهنفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب میگردد.
تبصره ۶:
هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده است در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مالالاجاره غیر نقدی به جمع اجارهبهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
تبصره ۷:
در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مالالاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۸:
در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره¬بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محلسکونت انتقال دهنده میباشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمیشود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره ۹:
وزارتخانهها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مالالاجارههایی که پرداخت میکنند کسر و تا پایان ماه بعد(۱) به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
تبصره ۱۰:
واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار میگردد مادامکه در تصرف خریدار میباشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمیشود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره ۱۱:
مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از ۳ واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا میشوند در طول مدت اجاره از صد در صد (۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف میباشد.
بهموجب تبصره ۳ماده (۲۱۹) موضوع بند ۵۳ ماده واحده قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، مصوب ۳۱/۴/۱۳۹۴، درتبصره(۹) ماده (۵۳)، ماده (۸۶)، ماده (۸۸)، تبصره(۲) ماده(۱۰۳)، تبصره(۵) ماده(۱۰۹)، ماده(۱۲۶) و تبصره(۲) ماده(۱۴۳) عبارت «تا پایان ماه بعد» حسب مورد جایگزین عبارتهای «ظرف ده روز»، «ظرف سی روز» و «منتهی ظرف سی روز» شد.
شخص حقیقی
کل مالالاجاره دوره عملکرد ضربدر ۷۵% و سپس رقم حاصله ضربدر نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م که در اینصورت میزان مالیات بر اجاره سالیانه ( دوره عملکرد ) بدست می آید و در اینصورت تقسیم بر تعداد ماه های سال ( دوره عملکرد ) که میزان مالیات اجاره ماهانه بدست می آید، همان مبلغی که مستاجر موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم مکلف به کسر و ایصال آن به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک اجاری خواهد بود.
شخص حقوقی
کل مالالاجاره دوره عملکرد ضربدر ۷۵% و سپس رقم حاصله ضربدر نرخ ماده ۱۰۵ ق.م.م ( ۲۵% ) که در اینصورت میزان مالیات بر اجاره سالیانه ( دوره عملکرد ) بدست می آید. در اینصورت تقسیم بر تعداد ماه های سال ( دوره عملکرد ) که میزان مالیات اجاره ماهانه بدست می آید، همان مبلغی که مستاجر موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم مکلف به کسر و ایصال آن به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک اجاری خواهد بود.
تبدیل مبلغ ودیعه یا رهن به درآمد اجاره با اعمال نرخ ۱.۵% غیر قانونی است.
بر اساس تبصره ذیل ماده ۵۴ ق.م.م – مصوب سال ۱۳۶۶
- ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید بر اساس اجارهبهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله ممیز مالیاتی حوزهای که ملک در آن واقع است با تأیید سرممیز مالیاتی مربوط تعیین خواهد شد و در صورت وجود اختلاف بین نظر ممیز و سرممیز نظر سرممیز با رعایت مقررات، ملاک عمل خواهد بود. براساس تبصره فوق، ارزش اجاری موضوع املاک مشابه را «ممیز مالیاتی با تأیید سرممیز مالیاتی» تعیین میکردند.
- باتوجه به اختیار حاصل از تبصره بالا سازمان امور مالیاتی در سال ۱۳۸۰ بخشنامهای به شماره ۳۰/۴/۶۰۷۷/۴۵۶۷۲ مورخ ۱۳۸۰/۰۸/۰۸ صادر نمود که مبلغ رهن باید با نرخ ۲.۵% تبدیل به درآمد اجاره شود.
- چند روز بعد، سازمان بخشنامه دیگری به شماره ۳۰/۴/۶۶۸۳/۴۸۰۸۵ مورخ ۱۳۸۰/۰۸/۱۹ صادر نمود که نرخ ۲.۵% مندرج در بخشنامه اشتباه بوده و مبلغ ودیعه یا رهن باید با نرخ ۱.۵% به درآمد اجاره تبدیل شود.
- در تاریخ ۱۳۸۰/۱۱/۲۷ مجلس شورای اسلامی، «قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم» را تصویب کرد که ماده ۱۹ این قانون، تبصره ماده ۵۴ ق. م. م را با اصلاحاتی، به تبصره ۱ تغییر داد و یک تبصره نیز به عنوان تبصره ۲ به ماده مزبور اضافه کرد.
تبصره ۲: از ابتدای سال ۱۳۸۲، مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده (۶۴) این قانون برای محدوده شهرها و روستاها و بر اساس هر متر مربع تعیین خواهد شد - با توجه به تبصره ۲ الحاقی به ماده ۵۴ مشخص است که قانونگذار، رویه مذکور در تبصره ۱ این ماده را از ابتدای سال ۱۳۸۲ باطل اعلام نموده و به جای آن، ارزش اجاری مصوب کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده ۶۴ را ملاک عمل دانسته است.
ناگفته پیداست از ابتدای سال ۱۳۸۲، بخشنامههای دیگر نیز به دلیل مغایرت با مفاد تبصره ۲ الحاقی ماده ۵۴ از درجه اعتبار ساقط شدهاند.
مثال:
با ذکر یک مثال و ثبت سند حسابداری این ماده قانونی این مبحث را به پایان می رسانیم:
شرکت نمونه دفتر محل کار خود را از آقای رسولی به مبلغ ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال ودیعه و اجاره ماهیانه ۳۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال اجاره کرده است.
- پس در پایان هر ماه سند مربوطه محاسبه و به شکل زیر صادر می گردد:
۱۲ * [۳۰.۰۰۰.۰۰۰] * [۷۵%] = [۲۷۰.۰۰۰.۰۰۰]
- مالک حقیقی می باشد و طبق جدول ماده ۱۳۱ مبلغ درآمد تا سقف ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال مشمول پرداخت ۱۵% مالیات میباشد.
[۲۷۰.۰۰۰.۰۰۰] * [۱۵%] = [۴۰.۵۰۰.۰۰۰] / [۱۲] = [۳.۳۷۵.۰۰۰]
هزینه اجاره ۳۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال بدهکار
حسابهای پرداختنی سازمان امور مالیاتی ۳،۳۷۵،۰۰۰ ریال بستانکار
حسابهای پرداختنی (آقای رسولی) ۲۶،۶۲۵،۰۰۰ ریال بستانکار
سپیدار محاسب امیدوار است در پایان این ماده قانونی و ذکر یک مثال موفق به بیان نکات آموزشی این ماده قانونی برای شما باشد.
مطالب مرتبط:
- چگونگی تشکیل پرونده مالیاتی و دریافت و ثبت نام کد اقتصادی
- مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی
- مالیات بر ارزش افزوده
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص “مالیات بر درآمد اجاره املاک” میتوانید با کارشناسان سپیدار محاسب با شماره تماس ۰۹۱۲۵۱۴۷۱۳۷ در تماس باشید. همچنین از طریق تکمیل فرم زیر میتوانید درخواست مشاوره رایگان خود را برای ما ارسال بفرمایید.
